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随着城镇化的发展、新一代互联网技术的进步，物业呈现出多样化、智能化、人性化等的发展特征。其作为城市建设运营产业链的延伸环节，同样也是具有多种业态和运营模式的盈利点，是诸多转型中的城投企业可以有所作为的蓝海。本文从分析 “城投在物业管理的问题与特点”出发，探索城投在物业行业的“可为”与“不可为”，结合优秀物业公司案例，尝试建构城投企业进军物业领域的关键环节。
一、城投企业物业管理的现状及问题
1.城投企业物业发展概况
城投公司多涉物业板块，作为城市建设产业链的延伸，且部分公司已成立专门化的物业公司。据2019年3-4月南京卓远开展的全国城投企业调研的不完全统计来看，目前大约有16家已经涉及物业板块的业务。对这16家企业进行详细梳理后发现，有6家城投企业的物业板块有专门的物业公司，主要是大庆市城市建设投资开发有限公司、石家庄市城市建设投资控股有限公司、沧州市建设投资集团有限公司、咸阳市城市建设投资控股集团有限公司、蒙城县城市发展投资控股集团有限公司、黄石市城市发展投资集团有限公司等6家（表1）。
城投企业的物业板块服务内容与民营物业公司有同有异。城投企业的物业板块业务大都与房地产开发业务相伴而行。这类物业管理业务以拆迁安置房、保障房的物业管理、政府性办公大楼物业管理为主，同时涉及到商业街区、酒店物业等的管理和运营以及“三供一业”物业接收改造的内容。除此之外，还有部分城投企业以持有型物业的运营为主，如南京安居集团，六安市国有资产运营公司等。从其主营业务中可以看出持有型物业的运营是城投公司盘活存量资产，增强现金流的重要环节。
表1 部分城投企业物业板块服务内容
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序号 |
城投企业名称 |
主要业务板块 |
物业公司名称 及服务内容 |
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1 |
大庆市城市建设投资开发有限公司 |
城市基础设施建设、房地产开发、物业管理、资产运营、工程监理、建筑施工、绿化养护、城市运营 |
城安物业管理有限公司 商业、办公、住宅地下车库管理等。 |
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2 |
石家庄市城市建设投资控股集团有限公司 |
金融、市政建设、地产开发、城市供热、资产运营管理（车站管理、停车场开发管理、综合管廊建设管理、物业管理等）、咨询服务 |
石家庄城投力拓物业服务有限公司：物业服务，房产经纪服务，花卉租赁，展览展示服务，清洁服务，家政服务，酒店管理 |
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3 |
沧州市建设投资集团有限公司 |
城市建设业务板块，主要有房地产开发，市政工程建设；城市配套业务板块，主要有泊车，物业服务，建筑科技（先进建材）；资本运营业务板块，目前主要有资产运营公司（运营经营性资产），新能源，担保公司等；旅游业务板块等 |
沧州建投物业服务有限公司：商业、办公、保障房等方面物业服务。 |
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4 |
咸阳市城市建设投资控股集团有限公司 |
城市建设开发（城市基础设施建设，棚改，工程项目建设）城市服务（医疗，停车，物业） |
咸阳城投物业管理有限公司：政府移民安置小区和社会居民住宅小区、办公写字楼进行专业化的管理服务。 |
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5 |
蒙城县城市发展投资控股集团有限公司 |
开发板块、基础设施建设板块、资产经营板块、综合体运营、金融投资板块（小贷、典当、租赁、保理等，均获金融牌照）、文旅板块、物业管理、保安服务、公共交通板块 |
青藤物联有限公司：物业管理与社区服务为一体。 |
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6 |
黄石市城市发展投资集团有限公司 |
公共交通、供水服务、医养融合、地方铁路、文旅产业、环境治理、城市地产、能源、土地经营、智慧停车、物业、资产管理、工程建设 |
黄石市城发置业（物业、停车）有限公司：全市国有企业“三供一业”物业接收改造运营及城市智慧停车建设运营任务。目前公司经营范围包括：房地产开发及销售、物业管理、停车服务、普通货运、房屋租赁、市政工程、仓储服务等 |
2.城投企业物业发展特点与问题
从级别来看，发展物业业务的城投企业以规模较小的城市或者县城为主，这些城市往往民营物业服务涉猎较少，而大城市民营物业公司竞争力较强。从品牌来看，城投物业板块大部分没有形成品牌，少部分在当地有一定影响力但是影响范围和力度有限，其中以城安物业管理有限公司、沧州建投物业服务有限公司等较为突出，获得国家的二级和三级资质等，并在本市被评为物业服务先进单位等称号。从与民营物业公司的对比而言，其与民营物业公司存在较大的差距，这也正是其转向物业行业所面临的问题：
（1）管理体制僵化，对市场需求不敏感。
城投企业的物业企业其服务内容多与上级母公司的业务有紧密的关系，如承担安置房、保障房、廉租房等住宅物业服务，从事政府部门或者其他相关单位办公楼物业管理等。由于这种业务特性，在一定程度上使其忽视了市场竞争下业主的需求、以及竞争对手民营物业公司的改进和提升。从而，物业服务内容传统，只满足最基本的安保、卫生等服务，缺乏更加人性化的服务，同时存在传统服务内容品质较差的情况。
（2）管理手段单一，缺乏高效的管理运营方式。
对持有型物业公司来说，其主要问题在于管理手段单一，缺乏对高效管理手段的引入，从而导致其存量资产经营不善、只管不营、台账不清等问题。其原因既有历史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于国有企业经过长时间的改革、重组等，可能产生资产总量不清、权属不明等情况，为现在的资产管理运营造成障碍；同时由于资产规模大，数量多，对互联网、信息化系统的引进不足也导致其持有型物业经营的诸多问题。
对安置房等保障性住房物业来说，其主要问题在于物业收入入不敷出，由于物业收入水平较低，基本靠集团补贴才能维持基本运营，这势必会影响物业的服务水平。
（3）专业性人才缺乏，人才吸引力较差。
就目前物业行业发展来看，行业内竞争压力逐渐增大，企业间的竞争除了战略、管理、技术方面的竞争外，其本质是人才之间的竞争。整个城投企业面临的困境都是人才选拔、培养、激励方面的问题，物业板块亦如此。相对于市场竞争力强的民营物业公司来说，城投企业的弱势在于在缺乏结合战略考量的人才配置计划、选拔人才标准不明晰、人才培养机制不健全、人才激励缺乏等，这些因素都导致城投公司人才吸引力不足。
二、“物业 ”模式案例分析
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。传统的物业按照其服务内容可以分为保洁、秩序维护、绿化、设施设备四大条线；但是为了满足更多元化和人性化的服务需求，诸多民营物业公司开始整合和拓展业务类型，新型的物业管理模式可以包含租贷销售、营销推广、客户产权升值等多方面的增值服务环节。
（一）多元业态下物业发展模式
互联网时代，物业的管理与发展也与养老、教育、旅游等产业相结合形成新的物业形态，并利用信息技术手段形成了“物业 ”模式。
1.物业 养老
万科的养老业务正在进行市场化探索，并出具成效。形成了较为成熟的三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心、持续照护社区等，匹配不同的养老需求。对于老牌地产企业万科而言，养老业务是其转型的重要方向之一。万科针对不同养老需求设计了完善精细的定位、服务内容、品牌项目。
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产品线 |
定位 |
服务内容 |
品牌项目 |
租售模式 |
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社区嵌入型 |
以已有社区为基础，提供社区照料服务； |
旧有社区改造，与政府合作开展嵌入式养老项目 |
幸福家、智慧访、橡树会、嘉园 |
床位价格2400元-6400元每月 |
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城市全托型 |
位于市中心，针对高护理等级需求的客户，提供医养结合的养老服务 |
生活照料、日常护理等7项基础服务个性化方案、心理慰藉等4项增值服务 |
怡园、榕园 北京、青岛、广州 |
床位价格在1.2w-1.4w之间 |
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持续照护型 |
位于城市近郊、侧重于全生命周期的照护、提供综合性服务 |
规模2-20平方米；包含养老公寓和医疗设施 |
随园 如杭州随园嘉树、北京随园。 |
旅游用地属性，40年产权；使用权出售或出租 |
万科的养老产业布局在北上广、成都、杭州、青岛等经济较为发达的城市，三条产品线中“持续照护型”是以万科自持物业、将运营外包。持有的物业主要是健康公寓、颐养中心、康复中心等，其中的一些专业性质的照护和运营工作租赁给第三方运营。
2.物业 教育
新鸥鹏物业依托新鸥鹏教育的优势，确立打造中国文化教育物业服务领先品牌的战略目标，形成社区教育体系和院校服务体系两大核心优势，走出一条“文化教育物业服务”为特色的创新发展之道。
其物业与教育呈现出双通道、双体系的特点：一方面，依托新鸥鹏k12教育体系，新鸥鹏物业的服务范围已覆盖幼儿园、小学、中学、大学，是中国首个k12文化教育物管家，累积为100万 师生、业主提供了个性化服务。另一方面，新鸥鹏物业引入巴川名师、学院教授进社区，创建中国社区教育体系样本。
碧桂园在教育方面做得也十分突出，其关注的领域主要是在基础教育， 主要面向3岁-16岁的社区国内外适学儿童，开设了两类学校，一类是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，一类为优质双语学校和高端国际学校的k12教育。碧桂园不仅以学校带动楼盘的销售，更通过轻资产扩张的方式打造属于碧桂园的教育品牌。
3.物业 旅游
旅游地产持续发展的基础在于经营性物业和销售型的物业形成良性的互动开发，其中持有型物业的经营与开发的重点在于围绕旅游资源的产业链的打造。以南山集团为例，南山旅游板块以观光、休闲、娱乐、酒店服务、高尔夫等为一体的综合性休闲度假产业体系，这些产业链体系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了产品和服务品质，增强了企业的核心竞争力。
南山旅游板块重视硬件设施的建设的同时还注重旅游服务建设，如开发了东海海滨旅游区的开发，其中项目包括高尔夫球场、海滨浴场、别墅休闲、森林氧吧等，在此基础上配套以国际旅行社、高尔夫球会及酒店管理公司等，以此实现了持有型物业的多样化的开发和经营，成为了南山旅游持续性发展的基础。
（二）持有型物业投资与管理模式
持有型物业开发周期包括拿地、开发、孵化、成熟运营和退出5个阶段，相对于出售型物业来说，它具有盈利周期长，投资回报慢等特点。持有型物业的管理模式已经有国内外的开发商进行探索，并形成了自己的模式，如万达集团、铁狮门。两者的投资和管理模式均有自己的特点，并且需要较强的资金实力等加以支撑，因而均有一定的竞争门槛，这对于意欲开展持有型物业管理和运营的城投公司而言具有一定的借鉴意义。
1.万达集团：重资产 轻资产相结合
万达集团持有型物业运营的特点是轻重资产结合，增强盈利能力。万达集团几乎所有的物业都配置了万达百货和万达影院，持有型物业是重资产，经营性资产的百货和影院则是轻资产。商业地产供应饱和或接近饱和的地区，当重资产滞涨或者折价的时候，万达百货或者万达影院会发挥更大的磐石作用。
2.铁狮门：一体化运营模式打造综合实力
铁狮门公司是一家非上市地产企业，奉行纵向一体化模式，经过一百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业，其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。1997年便成立第一只私募基金，经过多年的发展，铁狮门形成了基金模式，凭借强大的金融能力不断扩张并且基金成为其重要的盈利点。
从以上两个案例可以看出，持有型物业的投资和运营管理需要战略眼光、运营能力、金融能力等综合性的能力。而城投企业往往并不擅长于资本运作和运营管理，因而采用混合所有制的形式进行物业管理和开发，是值得探索的模式。
三、城投企业如何经营好持有型物业？
1.城投物业的“为”与“不为”
城投企业在物业领域可以有所作为，但并非所有持有物业板块的公司都要进军物业，根据前文分析，适合发展物业板块的城投企业往往具备如下特征：
（1）区县级平台更适合发展物业板块。
区县级或者规模较小的城市的城投平台更适合发展物业板块，一方面由于该区域尚未有竞争力强的民营物业品牌，一方面物业作为建设产业链的延伸环节，可以作为该类平台的转型方向，通过运营盘活存量资产，增加收入。
（2）已有物业板块的城投企业用好先发优势。
目前虽然拥有物业板块的城投企业较少，但是依然有少数在当地已经有一定品牌和影响力的物业公司，该类企业加强对业主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物业服务。
结合城投平台优势资源和能力，选择是否要在物业行业做深做精。
（3）抓紧“物业 ”趋势，建立与优质资源的合作
城投平台存量资产中大部分是土地和房屋资产，并且零散分布于市中心，具有较好的区位优势，如毗邻学校、医院或拥有良好的自然环境等等，而城投企业应该采取与相关运营商合作的方式对现有物业资源加以开发利用，打造以产业为内核的运营模式。但是在开展项目合作之前，应该做好充分的市场调查，控制风险。同时，要抓住政策导向，因势利导。
（4）明确定位，打造具有竞争力的运营模式
城投企业虽然有较为丰富和优质的资源，但是对于资产管理和运营较为缺乏经验，持有型物业的运营更在乎于运营商的综合能力，能够有效满足租客、顾客等多个主体的需求。城投企业单独完成从开发到运营退出的全流程是具有风险的，因而与其他开发商、投资者进行合作开发是较为稳妥的策略。
2.城投发展物业板块的关键点
根据城投企业发展的问题与瓶颈，以及优秀民营物业公司的现状，梳理出城投企业发展物业板块作为其转型方向的关键点在于运营模式、管理手段、人才建设。
（1）运营模式
现代的物业发展方向应该在传统物业四大条线的基础上进行延伸和融合，养老 物业以及旅游 物业是具有发展前景的运营模式。以养老为例，目前有两种养老 物业的模式，一是养老地产，二是社区养老服务。
养老地产，多以项目的形式进行开发，以万科、绿地等规模较大的地产公司为主，其资金需求较大，对拿地规划、管理运营有较高的要求，因而对于规模和实力一般的城投物业而言，需要谨慎进入。
社区养老则是以综合性的服务系统为核心，通过该系统整合投资商、商品和服务供应商、加盟机构、培训机构等各方资源，从而实现社区养老运营模式。如长城物业，建立了长者服务动态生态系统，在传统物业服务的基础上，引进“社区养老”和“居家养老”服务长者护理康复服务机构，为社区内长者提供服务，并通过品牌输出，将培训机构纳入系统等做法，形成一个全方位的长者服务商业平台。这种运营模式需要强大的资源整合能力、品牌营销能力、良好的物业市场基础等特性。
（2）管理手段
城投企业的持有型物业管理和运营是是物业板块的重要内容，也是盘活存量资产的重要方式，因而高效流畅的管理机制、创新的管理工具是做好物业服务和物业运营的重要部分。以六安城投为例，根据六安市国有资产管理运营有限公司现有的土地、房产、工程等这些资产管理过程的特点，基于.net框架和c#语言实现一个适合六安市国有资产管理运营有限公司的资产管理系统。该系统功能主要包括三大模块：系统管理、基础管理和统计汇总。通过该系统的引进，实现资产的信息全面了解、信息共享、资产使用、资产维修、权证管理、房产物业管理的自动化管理，解决以往工作中管理过程繁琐的问题。在物业的管理、服务和运营中，运用新一代互联网技术建立高效的管理系统是实现物业服务和运营的关键环节。
（3）人才建设
人才队伍建设是整个城投转型发展的核心环节之一。就物业领域而言，专业性人才的引进是其涉足和在物业领域做大做深的“牛鼻子”。在这个方面，民营的物业公司的做法值得借鉴，首先是建立企业的人才池，通过校园招聘储备人才；进而建立人才培养和晋升的机制，为其提供职业发展规划、技能；辅助以有吸引力的薪酬和凯时娱乐 共赢欢乐的文化。以万科物业为例，其优质的服务已经在业内成为标杆，相对应的物业人才梯队建设也是具有借鉴意义，每一个层级都有相应的晋升标准、培养体系、考核办法等等。
（4）开发模式
混合所有制改革是国企改革的突破点，对于城投企业来说，开展物业板块的“混改”是一种新型的开发模式，也可以成为城投发展物业板块的突破口。物业板块是市场化竞争程度较高的业务板块，在各地国企改革的实践中国有企业进行混合所有制改革试点也从物业板块开始，并取得了一定的成效。物业板块以混改的形式进行，与优秀社会资本方的合作，一方面能够弥补城投企业战略眼光不足、金融能力差的弱势，另一方面可以整合物业资源，探索新的城投物业运营模式，实现国有资产的保值增值。
四、总结
物业行业与互联网技术、康养、旅游等产业相融合，其发展前景广阔，市场上已有诸多尝试。经过对城投物业发展现状及特点的分析，探索“物业 ”模式是一条可行之路，但也面临着不小的挑战和风险。对于城投而言，抓住转向物业行业的关键点，是决定其能否在物业行业站稳脚跟的紧要环节。转型必将经历痛苦，物业行业虽为城投转型的重要方向，但是并不适合所有城投企业，依据自身的优势和资源，有舍有得，方能成功。